轉載：登記在自己家(自宅、自用住宅)會有哪些稅金或費用或可能的風險？-2023年4月

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登記在自己家(自宅、自用住宅)會有哪些稅金或費用或可能的風險？

提醒：相關法令還是以最新的為準，本文只是給大家一個參考的方向

(一)房屋稅部分:

原則上是會依照按房屋的實際使用情形按不同稅率課徵，可區分為
營業用稅率3%~5%。
住家用稅率1.2%。
非住家非營業用稅率2%。

換個方式來說明，

登記在自己住家，房屋稅可能會提高2.5倍或更高：

自用住宅房屋稅率是1.2%，

但若住家有登記公司、供營業或出租時，

就會被視為「非自用住宅」，房屋稅率至少是3%。

而把公司登記在自己家中，

因為有部份是供營業使用，

有 1/6的面積，

按營業用稅率來課稅，

課徵3%~5%的房屋稅，

其他 5/6的面積，

則是持自用住宅稅率1.2%來課。

地價稅提高5倍：

(二)地價稅部分：

地價稅則依房屋稅課徵情形依比例計算所占土地面積，分別按：
自用住宅用地(千分之二)
一般用地稅率(千分之十)

換個方式來說明，

登記在自己住家，

地價稅可能會提高5倍或更高：

若住家有登記公司、供營業或出租時，

地價稅不能適用自用住宅稅率，

要改用一般用地稅率來課稅，

稅率由2‰增加至10‰~55‰

(三)土地增值稅部分：
土地增值稅是在「土地所有權移轉」時發生的租稅。

短期內無售屋打算暫時可以不需要考慮此項，

但如果一年內有要賣房子，

會影響到。「自用住宅出售優惠稅率一生一次優惠」，

必須要出售1年內未作營業使用或出租，

一生一屋則須5年。

(四)水、電、瓦斯、電話費：

水、電、瓦斯費用：會調整為營業用。

電話費及行動電話費：這個要自行到電信單位申辦時，才會變更成營業用，或者是申請電話時，電信單位會問你要申請的名字或單位，你提出的是營業單位的名稱，才會被設定為是營業用的費率，不然如果是以個人名義申請的話，在未辦理變更之前，當然仍是一般的費率。(但要不要變更為企業的名稱，可以自行考慮)


(五)綜合所得稅及房地合一稅部分：

所得稅的部分，

是在「房屋所有權移轉」時發生的租稅。

短期內無售屋打算，

暫時可以不需要考慮此項；

但如果未來六年內有可能要賣房子，

非常不建議登記在自家，

因為要考慮的層面真的太多，

稅率高可能高到45%

(六)結論：

自用住宅登記，除了應注意是否符合公司(商業)的營業場所及所營項目，是否符合都市計畫土地分區使用、建築物使用管理、消防及衛生管理相關規定；主管機關於核准公司(商業)登記後，可能實地檢查，若有違反，則依各該相關法規處以拆除、停業或罰鍰之處分外。

（白話文：市政府或許會先讓公司登記在這個地址，但後續也可能因為這個那個原因要求公司遷走）

請自行檢視確認是否有以下情形，如有以下情況者，導致貴公司負責人本人、配偶、親友之稅金因登記而致後續產生補稅爭議者，這都得由貴公司自行承擔。

⚫ 租賃契約租金是否過低

將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

（白話文：就算不收親友的租金，國稅局一樣可以按照當地行情設算租金、要求房東繳綜合所得稅）

⚫ 所有權人之購屋借款貸款利息抵扣不得全額折抵致100%

⚫ 應提供租賃契約，並如實支付租金，如遇國稅局要求提示金流查核可提供明細。

⚫ 如自行辦理停業，瞭解漏報扣繳可能性

⚫ 自行瞭解：房地合一稅有增加之應納稅額。

⚫ 自宅設址後所增加之房屋稅、地價稅、土地增值稅或本函未提及到的可能稅捐(例如綜所稅)。

⚫ 未遷址前出售該房地不得適用重購退稅，且知悉申請重購退稅，會被國稅局補稅否准。

⚫ 自宅設址後未遷移公司地址即售出不動產、或遷址後短期內出售導致增加土地增值稅之可能性。

⚫ 自宅屬農地，今作辦公室登記使用，後續補稅可能就要自行負責。

⚫ 其他可能的情形 (例如：夫妻日後離異、親友後來鬧翻、對方不願意搬走、對方有訴訟問題導致不斷接收法院或檢調單位的公文、公司地址公布後被廣告信件或不明人士騷擾...)

**參考：財政部78/09/09台財稅第780276657號函
營業人於不動產租賃期間之水電費，雖憑證名義為出租人，如經雙方約定由承租人使用支付，該水電費營業稅額，應准予檢具水電費收據扣抵聯申報扣抵銷項稅額。

**參考：財政部106/01/12台財稅第10500706630號函
一、營業人繳納承租房屋之公用事業費用，自繳費通知單或已繳費憑證抬頭為107年7月以後，應取具符合加值型及非加值型營業稅法第33條規定之統一發票據以申報扣抵銷項稅額，不再適用本部78年9月9日台財稅第780276657號函釋規定。

**參考：狸小路稅務悄悄話

免責聲明：上述提供說明及分析，未來可能改變、主管機關之個案解釋亦可能不同，甚或回溯生效，且司法行政機關所發司法行政上之命令，如涉及審判上之法律見解，僅供法官參考，法官於審判案件時，亦不受其拘束。如遇未來法規改變、發佈新的解釋函令、不同之個案解釋，本文並無義務通知上述之改變。未經個案專業審視與討論下，不應直接引用本文作進行相關決策。